登録のタイミングについては、法令上の定めはありませんが、建築確認の手続の終了時がサービス付き高齢者向け住宅の登録のタイミングとして考えられます。各住宅の入居開始時期は公開される登録事項で確認することができます。
サービス付き高齢者向け住宅の事業者には、入居しようとする者に対して、入居契約を締結するまでに、登録事項や契約内容等を説明することが義務づけられていますので、十分な説明を受けてご自身のニーズにあった住宅を選んでいただくことが大切です。
原則次の基準となります。
・各専用部分の床面積は、原則25㎡以上
・各専用部分に、原則台所・水洗便所・収納設備・洗面設備・浴室を備えたもの
・バリアフリー構造 →詳しくはこちらをご覧ください。
サービス付き高齢者向け住宅ではすべての入居者に対して安否確認・生活相談サービスを提供することが必要です。ケアの専門家が少なくとも日中建物に常駐し、これらのサービスを提供します。
この他にも、介護・医療・生活支援サービスの提供・連携の内容は様々なタイプのものがあり、公開される登録事項で知ることができます。
事業者が入居者から受け取ることができる金銭は、敷金、家賃、サービスの対価のみです。権利金、礼金、更新料等の徴収は禁止されています。
わかりやすく解説するパンフレットを作成しています。
こちらをご覧ください。
ハード（面積・バリアフリー等）・サービス（少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供）・契約内容（居住の安定した契約）に関して一定の基準を満たした高齢者向け住宅を都道府県（政令市・中核市の場合は市）に登録する制度です。
登記簿や売買契約書が、当該書類として想定されます。
建築設計に関する専門的な知識を有する者でないと確認できない事項であるため、必ずしも設計を行った当事者である必要はありませんが、原則として建築士の資格を有する者であることが必要です。
当初の登録時から起算して５年となります。
ご質問のとおりです。
ご質問のとおりです。登録事項の変更として取り扱ってください。
サービス付き高齢者向け住宅の登録は、建物ごとに登録されますが、その建物の中の一部をサービス付き高齢者向け住宅とすることは可能です。
例えば、５階建ての建物で、１～３階がサービス付き高齢者向け住宅、４・５階がファミリー向けの賃貸住宅の場合は、１～３階部分のみが登録の対象です。
ご質問のとおりです。有料老人ホームの場合は、住宅の戸数は入居者ごとの専用部分の数としてください。
手数料については、登録主体によって、その要・不要や金額が異なりますので、各登録主体にご確認をお願いします。
限定されません。登録要件を満たす事業者であれば、誰でも登録可能です。
物件毎にアカウント登録が必要です。各々、ID、パスワードを取得して、ログインしてください。
添付書類は国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第７条により定められています。それ以外に、登録主体の判断により、登録基準への適合性の確認に当たって必要になる書類について、別途提出を求めることがあります。
共同利用設備等（共用の浴室や食堂等）の数及び配置されている階数です。
「役員」は法人登記簿に含まれない執行役員は記載する必要はありません。
「基本方針」についてはこちらをご覧ください。
また、「高齢者居住安定確保計画」は、都道府県ごとに策定する計画ですので、各登録主体に策定の有無や内容についてご確認ください。
これらの内容をご確認頂き、申請しようとする事業が適切であることを確認のうえ、基本方針（及び高齢者居住安定確保計画）に照らして適切に行う旨の誓約を記載してください。
平均的な利用を想定した概算の月額を記載してください。詳しくは、別添3の備考欄に補足説明等を記載してください。
住居表示で記載してください。
決まっていない場合は、地名地番で記載してください。
敷金は、サービス付き高齢者向け住宅事業者が徴収できる金銭ですが、契約終了時に入居者に債務不履行がある場合にその弁済に充当されるものであり、ご質問の場合のように、予め一定額が償却されるものは、法の趣旨に照らして適切ではありません。
ご質問のような保証・保険への加入を入居の条件として課すことは可能ですが、あくまで入居者が保険会社等に支払うものであり、住宅事業者がそのような名目で金銭を徴収することはできません。
可能です。
法７条１項６号ハの規定は、債務支払いに係る遅延損害金のような、入居者の責に帰すべき事由により生じる金銭の受領までを禁止する趣旨ではありません。
賃貸借契約の場合、基本的に普通建物賃貸借契約または終身建物賃貸借のいずれかを想定していますが、例えば土地が定期借地契約による場合など、やむを得ない事情がある場合は、入居者の居住の安定を確保しつつ定期借家契約とすることも可能です。
職員が医療法人・社会福祉法人・指定居宅サービス事業所等の職員である場合、資格要件は不要です。
そうでない場合も、夜間において、緊急通報装置による状況把握サービスが提供されている場合には、その間は職員が建物に常駐する必要はないため、その者の資格は問いません。
社会福祉法人等の法人が登録事業者又は登録事業者から委託を受けて高齢者生活支援サービスを提供する場合につきましては、その法人の職員であれば資格要件は不問です。
介護保険事業所の職員が兼務する場合は、介護サービス事業所とサービス付き高齢者向け住宅における業務時間帯を明確に区分した上で、それぞれの業務に従事して頂くことになりますが、それ以外でサービス付き高齢者向け住宅の常駐職員が食事等のサービスを提供する場合は、兼務可能です。
例えば併設施設の宿直職員が住宅の入居者の緊急時対応を支障なく実施できる場合等、緊急通報サービスにより不在時対応が可能な体制が確保されている場合には、登録されているサービス提供者以外の者が対応することも可能です。
都道府県が、高齢者居住安定確保計画においてサービス付き高齢者向け住宅事業の登録の基準を強化する場合、それにより強化された基準に適合しなくなる既存の登録住宅については、強化された基準の施行前の登録の基準を適用することとしなければならないとされています（当該登録を更新する場合も同じ）。ただし、当該事業を行う者が新たな住戸を追加する登録事項の変更を行う場合には、当該住戸については、強化された基準が適用されることとなります。
ご質問のとおりです。
入居している高齢者の介護を行う者や入居している高齢者が扶養している児童、障害者等が考えられます。
ご質問のようなルールはありませんが、分かりやすい情報提供を行うなどの工夫は必要と考えます。
退去を要請することはできません。同居者が引き続き居住する場合は、登録事項の変更（当該住戸をサービス付き高齢者向け住宅から除外）の届出が必要となります。
個々のサービス付き高齢者向け住宅で、登録基準の入居者資格の範囲内でご質問のような要件を設定することは差し支えありませんが、住宅で提供されるサービスの内容について、事業者が入居希望者に対して、わかりやすく説明することが必要です。
登録基準を満たさないため、そのままでは登録できません。入居契約の変更を行う、または現入居者が退去した後で新たな契約を締結するなど、登録基準に該当する契約を締結し直した場合は、事業が登録可能となります。
敷金は、賃貸借契約に係る債務の担保であることから、家賃の○か月分として徴収することが適切です。
ここでいう「家賃等」は家賃とサービス費を指すものであり、「家賃等の前払金」に敷金は含まれません。
住宅事業者が事務手数料その他の金銭を徴収することはできません。
宅建業者が仲介手数料をとるケースを想定していると思われますが、宅建業者が登録事業者ではない場合には、高齢者住まい法のルールの対象外であり、宅建業者が宅建業法に定める範囲内で仲介手数料をとることは可能です。
要件に該当するケアの専門家が、夜間含め常駐しているということであれば、登録可能です。
概ね９時～17時の間、少なくとも1名のケアの専門家の常駐を求めています。ただし、併設施設の人員配置基準の枠外の職員を常駐させることでも可能です。
場所は、サービス付き高齢者向け住宅の敷地又は当該敷地に隣接する土地にある建物に常駐することとされています。この場所には､登録事業者が所有又は管理する一団の土地であってサービス付き高齢者向け住宅の敷地を含むものも含まれます。
サービス付き高齢者向け住宅ではすべての入居者に対して安否確認・生活相談サービスを提供することが必要です。したがって、入居希望者に事前説明を行い、合意を得て契約する必要があります。
浴槽を設置することを想定しています。
パイプスペースについては、小規模なものであれば、専用部分の面積に含めて算出し、その面積が過大な場合などは、共用部分の面積として扱うことを基本的な考え方として示していますが、登録主体の判断により異なる場合もありますので、ご確認ください。
面積算定については、基本的に壁芯で行うことが想定されます。
食堂、台所等の共同利用部分の面積の合計が、各専用部分の床面積と25平米の差の合計を上回ることを基本的な考え方として示していますが、登録主体の判断により異なる場合もありますので、ご確認ください。
ご質問のような期間に関するルールはありませんが、その契約期間は登録事項として公開し、入居契約の締結前に入居希望者に説明することを求めています。
サービス付き高齢者向け住宅は、既存の建物の改修により供給されることも想定しており、その建物の築年数等の要件は設けていません。ただし、建築基準法等の関係法令を遵守すること、住宅の管理を適正に行うことが当然に求められます。
適用されます。ただし、特定施設入居者生活介護の指定を受けない新規のサービス付き高齢者向け住宅（平成２３年１０月２０日～平成２４年３月３１日に登録するものに限る）と、既存の適合高専賃の基準を満たす高専賃については、平成２４年３月３１日までの間は有料老人ホームからは除外されます。平成２４年４月１日以降は、これらの住宅も有料老人ホームとして老人福祉法が適用されます。
法令上「サービス付き高齢者向け住宅」と「有料老人ホーム」のどちらかを表示しなければならないといった規定はありません。ただし、消費者に誤認を与えないように表示していただくことが必要となります。
法令上は、現行の高優賃に相当する目的外使用規定は置いていません。
入居者資格に該当しない者が入居する場合には、その住戸部分を登録対象から除外するための登録事項の変更の届出が必要です。
登録拒否要件に該当するに至った場合、登録内容の変更を届け出なかった場合、改善指示に従わなかった場合等です。
サービスその他の登録事項に関して、誇大広告を行うことは法律上禁止されています。
加えて、告示国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第二十二条第一号の国土交通大臣及び厚生労働大臣が定める表示についての方法に定める方法を遵守する必要があります。
「高齢者専用賃貸住宅」（「高齢者向け優良賃貸住宅」、「高齢者円滑入居賃貸住宅」も同様）という名称自体が改正高齢者住まい法の登録を受けた住宅と誤認させるものにはならないと認識しており、「高齢者専用賃貸住宅」等と名乗ることは可能と考えます。ただし、例えば、法律に基づく登録や認定を受けているといった、誤解を招くような表示は不適切と考えます。
サービス付き高齢者向け住宅として登録していない住戸につきましては、有料老人ホームの届出義務があります。なお、別々の施設として明確に区分けができれば、差し支えありません。
法令上どちらかを名乗らなければならないといった規定はありません。なお、消費者に誤認を与えないように表示して頂くことが必要と考えます。有料老人ホームの確認につきましては、登録事項のサービスの内容で確認が可能です。
サービス付き高齢者向け住宅の登録を受けているものにつきましては、老人福祉法に基づく届出義務はありません。なお、届出に関しての特例であり、それ以外は老人福祉法の規制の対象にはなります。
賃貸借契約については、住居と状況把握・生活相談サービス以外のサービスの提供（食事の提供等）が別に契約されており、契約書に賃貸借契約であることが明記されていること、住戸（居住部分）の変更に関する条項が記載されていないこと、敷金を受領する場合、契約書に「敷金」という用語を用いていることから判別されるものと考えられます。一方、賃貸借契約に該当せず、住居と状況把握・生活相談サービス以外のサービスの提供（食事の提供等）が一体となって契約されている場合は、利用権契約になります。
一つの有料老人ホーム（サービス付き高齢者向け住宅を含む。）として届出（登録）されたものの中に、特定施設入居者生活介護の指定を受けているものとそうでないものを混在させることはできません。
サービス付き高齢者向け住宅のうち有料老人ホームの定義に該当するものにつきましては、有料老人ホームとして特定施設に該当することとなり、特定施設入居者生活介護の指定対象となります。
サービス付き高齢者向け住宅を運営する事業は、原則として、公益事業に該当すると考えられますが、提供するサービスが安否確認・生活相談サービスのみである場合など、収益事業に該当する場合もあります。
サービス付き高齢者向け住宅への住み替えを支援する制度として、一般社団法人移住・住みかえ支援機構が運営する「マイホーム借上げ制度」があります。
「マイホーム借上げ制度」は、移住・住みかえ支援機構が、高齢者の所有する住宅を定期借家契約により借り上げて子育て世帯等へ転貸し、安定した賃料収入を保証するものであり、ご自宅を売却することなく住み替えや老後の資金として活用することができます。
詳しくは、以下のホームページをご覧ください。
「マイホーム借上げ制度」とは？（移住・住みかえ支援機構HP）
定期借家制度の概要（国土交通省HP）
消防法上の用途については、消防法施行令別表第一に掲載されていますが、サービス付き高齢者向け住宅は、その中で概ね以下のような基準で区分されることとされています。
①状況把握サービス及び生活相談サービスのみの提供を受けている場合や個別の世帯ごとにいわゆる訪問介護等を受けている場合 「(5)項ロ」
②共用スペースにおいて入浴や食事の提供等の福祉サービスの提供が行われる場合 「(6)項ロ又はハ」
サービス付き高齢者向け住宅に対する住宅金融支援機構の融資条件につきましては、住宅金融支援機構のホームページをご覧ください。
サービス付き高齢者向け住宅に対する住宅金融支援機構の融資手続きにおいては、竣工時の精算報告書のご提出時（中間資金交付を希望する場合には、初回の中間資金交付に関する申請時）までに登録を行い、当該登録が完了したことを証する書類の写しを提出していただきます。同住宅に係る申請の時期については問いません。
サービス付き高齢者向け住宅として登録されるものについては、有料老人ホームの定義に該当するものも含め、住宅瑕疵担保履行法上の住宅として取扱うこととなります。
なお、サービス付き高齢者向け住宅として登録されるもの以外の有料老人ホームは従来と同様に瑕疵担保履行法の住宅には当たりません。
市街化調整区域にサービス付き高齢者向け住宅を立地するにあたっては、開発許可制度運用指針（技術的助言）において、以下の場合は許可して差し支えないものとしています。
・サービス付き高齢者向け住宅のうち、食事、介護、家事、健康管理のいずれかのサービスを提供するもの
・かつ、調整区域内の病院と密接に連携する必要がある場合等、やむを得ない場合
耐震規定に既存不適格であっても違反建築物でなければ法制上の登録は可能です。ただし、サービス付き高齢者向け住宅整備事業により改修等に係る補助金の交付を受けようとするのであれば、一定の耐震性の確保は必要となります。
サービス付き高齢者向け住宅の建築基準法上の用途については、次の考え方をもとに、個々の建物の利用状況等を踏まえて、特定行政庁が総合的に判断することとしています。
①各専有部分に便所・洗面所・台所を備えているもの
・老人福祉法における有料老人ホームへの該当・非該当にかかわらず 「共同住宅」
②各専有部分に便所・洗面所はあるが、台所を備えていないもののうち、
・老人福祉法における有料老人ホームに該当するもの 「老人ホーム」
・老人福祉法における有料老人ホームに該当しないもの 「寄宿舎」